Le CCMI
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle, est un contrat d'ordre public comme en dispose l'article L.230-1 du code de la construction et de l'Habitation. Cela signifie qu'il ne peut y être dérogé par quelque convention que ce soit. Il est la base des droits et des obligations respectives du constructeur et de vous, maîtres d'ouvrage. Il ne peut donc être signé sans définition précise et réfléchie de son contenu.
La formation du contrat est la phase la plus importante d'un point de vue administratif et juridique. Le contrat conditionne la parfaite définition de ce qui est à votre charge ou non. Il conditionne également vos possibilités de réclamation sur les prestations comprises ou non dans le prix annoncé conformément à la notice descriptive souscrite.
Jusqu’à la signature définitive, il est conseillé de solliciter plusieurs constructeurs pour les mettre en concurrence. Avant l’établissement du contrat définitif et des études préliminaires, le constructeur n’est en aucun cas tenu par un prix évalué à vos premières rencontres. En effet, ce dernier se base sur une maison type, sans adaptation à votre terrain, sans vos desideratas, ni au niveau d’équipement, ni au niveau des travaux que vous pourrez vous réserver.
Vous pourrez donc constater que les prix vont augmenter et vous pouvez, en retour, refuser de signer tant que le contrat n'a pas été finalisé.
L’ordre ci-dessous doit donc être respecté dans la mesure du possible. C’est le projet de votre vie. Il est préférable de prendre son temps; vous n’en êtes donc pas à quelques jours ou quelques semaines près.
Le terrain
Compte tenu de la rareté des terrains et du choix limité dans certaines régions, vous serez peut-être amené à privilégier l’emplacement géographique du terrain. Néanmoins, il sera, dans ce cas, fréquent que la construction de la maison nécessite une adaptation aux formes, dimensions et prescriptions architecturales attachées aux spécificités du terrain (PLU, bâtiment de France,…).
Le choix du terrain peut donc intervenir avant la rencontre d'un constructeur ou pendant la phase du choix des préstations avec un constructeur par rapport à la qualité/prix.
Mais ce choix ne doit pas vous lier à un constructeur qui vous imposerait de signer avec lui avant de vous présenter le terrain et le vendeur de terrain (propriétaire, lotisseur,…) ou d’organiser la conclusion de la promesse de vente. Si certains ont des « exclusivités », elles n’imposent jamais de construire avec eux.
Aussi, une fois la promesse de vente signée, vous pouvez parfaitement dénoncer un contrat qui vous aurait été imposé pour trouver le terrain, avant ou pendant le délai de rétractation de 10 jours (article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation). Le constructeur doit vous remettre votre acompte sans aucune retenue ni pénalité.
Un contrat signé alors que vous n’avez ni promesse de vente, ni titre de propriété n’est pas juridiquement et valablement formé (les « lettres de propositions d’achat » ou les "promesse d'achat" ne sont pas valables). Vous pouvez donc demander, même après les 10 jours de rétractation, son annulation et le remboursement de toutes les sommes versées, à l’amiable ou judiciairement.
Si vous ne disposez pas d’étude de sol fournie par le vendeur de terrain, le constructeur ne peut vous en imposer une à vos frais. Soit il fait cette étude à ses frais quite à inclure ce coût dans le prix global qu’il vous annonce, soit il refuse votre construction.
Première sélection : le constructeur, terrain et prestations
Le terrain
Compte tenu de la rareté des terrains et du choix limité dans certaines régions, vous serez peut-être amené à privilégier l’emplacement géographique du terrain. Néanmoins, il sera, dans ce cas, fréquent que la construction de la maison nécessite une adaptation aux formes, dimensions et prescriptions architecturales attachées aux spécificités du terrain (PLU, bâtiment de France,…).Le choix du terrain peut donc intervenir avant la rencontre d'un constructeur ou pendant la phase du choix des préstations avec un constructeur par rapport à la qualité/prix.
Mais ce choix ne doit pas vous lier à un constructeur qui vous imposerait de signer avec lui avant de vous présenter le terrain et le vendeur de terrain (propriétaire, lotisseur,…) ou d’organiser la conclusion de la promesse de vente. Si certains ont des « exclusivités », elles n’imposent jamais de construire avec eux.
Aussi, une fois la promesse de vente signée, vous pouvez parfaitement dénoncer un contrat qui vous aurait été imposé pour trouver le terrain, avant ou pendant le délai de rétractation de 10 jours (article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation). Le constructeur doit vous remettre votre acompte sans aucune retenue ni pénalité.
Un contrat signé alors que vous n’avez ni promesse de vente, ni titre de propriété n’est pas juridiquement et valablement formé (les « lettres de propositions d’achat » ou les "promesse d'achat" ne sont pas valables). Vous pouvez donc demander, même après les 10 jours de rétractation, son annulation et le remboursement de toutes les sommes versées, à l’amiable ou judiciairement.
Si vous ne disposez pas d’étude de sol fournie par le vendeur de terrain, le constructeur ne peut vous en imposer une à vos frais. Soit il fait cette étude à ses frais quite à inclure ce coût dans le prix global qu’il vous annonce, soit il refuse votre construction.
Première sélection : le constructeur, terrain et prestations
La première sélection de constructeur est souvent fonction du type de maisons que vous désirez (ordre esthétique) et du budget que vous vous êtes fixés (ordre financier).
Pour autant, à cette étape, votre choix ne doit pas être restrictif car vous vous rendrez compte qu’à niveau de finition égal, les plus chers au départ ne le sont pas au final.
Certains constructeurs oublient, en effet, de définir de nombreuses prestations alors exclues du premier chiffre annoncé ou encore ce chiffre ne contient que des équipements bas de gamme que vous souhaiterez changer dès lors que vous aurez pris connaissance des modèles.
Certains constructeurs oublient, en effet, de définir de nombreuses prestations alors exclues du premier chiffre annoncé ou encore ce chiffre ne contient que des équipements bas de gamme que vous souhaiterez changer dès lors que vous aurez pris connaissance des modèles.
Avec votre constructeur, il convient de définir de manière très précise les différentes prestations que vous avez présélectionnées et la personnalisation de plans types proposés.
Personnalisation de plans types proposés
Ne vous fiez pas aux phrases commerciales :
Vous pourrez changer ce que vous voulez
Vous pourrez voir avec votre chef de travaux
On verra ça lors du dessin du plan définitif
Vous pourrez voir avec votre chef de travaux
On verra ça lors du dessin du plan définitif
Ces remarques ne sont pas des écrits, cela signifie qu'elles n'engagent personne et surtout cela ne précise pas dans quelle condition ces modifications de plans seront réalisées et surtout si elles sont ou non gratuites.
Les modifications des plans retardent régulièrement le dépôt du permis de construire et donc augmentent les délais entre la signature et ce permis pendant lequel l’indice de la construction peut augmenter et ainsi le prix (révision au titre du BT 01).
Choix des accessoires et équipements
Il est conseillé de demander à voir les accessoires et les équipements proposés. Ainsi, vous pourrez indiquer dans le contrat les références précises de tous les équipements (marque, modèle,…) que vous désirez.
Comme susvisé, les équipements de base et les choix compris dans le prix (gamme de carrelage par exemple) sont souvent de bas de gamme; vous souhaiterez en changer. Cela aura pour effet d'augmenter de manière significative le prix global de la construction.
Les prix des constructeurs les moins chers rattrapent dans ceux cas ceux qui incluaient dans leur prix de base ces équipements supérieurs.
Deuxième sélection de constructeur : en fonction du rapport qualité/prix
Une fois que vous disposez, pour chaque constructeur, l’évaluation définitive de ce que vous désirez (CCMI, plans, notice descriptive) à des niveaux équivalents, vous pouvez faire votre choix en fonction du rapport qualité/prix.
La phase précédente permet globalement de sélectionner 2 à 3 constructeurs.
La phase précédente permet globalement de sélectionner 2 à 3 constructeurs.
Troisième sélection : le choix du terrain
C’est ici la meilleure place si vous privilégiez le type de maison par rapport à la situation géographique car vous pouvez sélectionner le terrain adapté à la construction envisagée.
Etablissement des plans définitifs avec les adaptations à votre terrain
Le terrain choisi nécessitera peut-être quelques adaptations en fonction de sa configuration, des prescriptions architecturales imposées, des difficultés de raccordement aux réseaux publics (viabilisation ou non, longueur de raccordements, nécessité de puisard, de pompe de relevage, d’assainissement individuel,
...).Le temps nécessaire à l’accomplissement des phases précédentes a dû vous permettre également de réfléchir à l’adaptation et à l’aménagement des plans intérieurs, toute modification ultérieure ne pouvant se faire qu’après l’établissement d’avenant.
Un additif sera très coûteux, un retrait ne le sera pas à sa juste valeur. Certains constructeurs font payer toute modification de plans après la signature, ce qui est logique si la chronologie présentée là est respectée car ils ne peuvent refaire le travail sans cesse au gré de vos réflexions tardives.
Chiffrage final du prix convenu et des travaux restant à votre charge par les constructeurs encore en concurrence
A ce moment là, le constructeur dispose de tous les éléments pour faire une évaluation complète et sans ambiguïté de votre construction. Il a du faire l’étude du sol ou avoir estimé que ce n’était pas nécessaire.
Toutes les promesses (remarques) doivent être, dès cet instant, écrites et signées par le constructeur ou son représentant; elles doivent alors figurer sur le contrat.
Il lui est interdit de faire des « provisions » pour d’éventuels imprévus car la loi interdit de laisser à la charge du maître de l’ouvrage de travaux qui ne sont pas précisément décrits et chiffrés.
Il n'y pas de place à l'incertitude dans un CCMI.
Il n'y pas de place à l'incertitude dans un CCMI.
Sélection finale du constructeur et signature du contrat
En toute connaissance de cause, vous pouvez ainsi signer votre contrat qui doit obligatoirement comprendre :
- Les conditions générales
- Les conditions particulières
- La notice descriptive (liste et description de tous les travaux et répartition entre le constructeur et vous)
- Les plans définitifs adaptés à votre terrain
- La notice d’information (qui décrit vos droits et devoirs)
- La garantie de remboursement nominative et personnalisée (versement d’acompte limité à 5%) ou les références d’un compte spécial ouvert à votre nom (versement d’acompte limité à 3% et déposé sur ce compte)
Sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux.
La signature du CCMI intervient après ou simultanément avec celle du constructeur ou de son représentant.
Règle d'or : vous conservez impérativement un exemplaire de tous les documents signés.
Ces documents doivent être datés (à date réelle!) et toutes vos signatures doivent apparaitre sur tous les documents : contrat, plans, notice descriptive...
- Le prix ne peut plus être modifié par le constructeur, quel que soit les difficultés qu’il rencontre
- Vous ne pouvez plus demander de modification gracieusement
Règle d'or : vous conservez impérativement un exemplaire de tous les documents signés.
Ces documents doivent être datés (à date réelle!) et toutes vos signatures doivent apparaitre sur tous les documents : contrat, plans, notice descriptive...
Après signature
A cet instant- Le prix ne peut plus être modifié par le constructeur, quel que soit les difficultés qu’il rencontre
- Vous ne pouvez plus demander de modification gracieusement
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