Un contrat sans (trop) de surprise

Le contrat, base des droits et des obligations respectives, ne peut-être signé sans définition précise et réfléchie de son contenu.

La formation du contrat est la phase la plus importante du point de vue administrative et conditionnera ensuite vos possibilités de réclamation sur les prestations comprises ou non dans le prix annoncé, ainsi que la parfaite définition de ce qui est à votre charge ou pas.

Jusqu’à la signature définitive (8) vous pouvez solliciter plusieurs constructeurs pour les mettre en concurrence, car avant l’établissement du contrat définitif et des études préliminaires le constructeur n’est en aucun cas tenu par un prix évalué à vos premières rencontres, sur la base de maison type, sans adaptation à votre terrain, ni à vos desideratas, ni au niveau d’équipement, ni au choix des travaux que vous pourrez vous réserver

Il peut donc augmenter son prix et vous pouvez en retour refuser de signer…si vous avez encore le choix.

L’ordre ci-dessous doit donc être respecté dans toute la mesure du possible. C’est l’achat de votre vie…    vous n’en êtes donc pas à quelques jours ou quelques semaines prêt.

1)      Première sélection de constructeur en fonction du type de maisons que vous désirez et de la plage de budget que vous vous êtes fixé.

A cette étape, votre choix ne doit pas être très restrictif car vous vous rendrez compte qu’à niveau de finition égal, les plus chers au départ ne le sont pas au final. Certains ont oublié en particulier de vous parler de nombreuses prestations qu’ils ont exclues du premier chiffre annoncé, ou dans ce chiffre il n’y a que des équipements de très bas de gamme que vous voudrez changer quand vous verrez à quoi ça ressemble.

2)      Choix du terrain (1ère possibilité)

Compte tenu de la rareté des terrains et du choix limité dans certaine région, vous serez peut-être amené à privilégier l’emplacement géographique du terrain quitte à construire dessus une maison adaptée à ses formes, ses dimensions, et aux prescriptions architecturales qui y sont attachées (PLU, bâtiment de France,…).

Le choix peut donc intervenir dès ce moment là ou pendant la phase 3 et 4, le plus tardivement étant le mieux.

Mais ce choix ne doit pas vous lier à un constructeur qui vous imposerait de signer avec lui avant de vous présenter le terrain et le vendeur de terrain (propriétaire, lotisseur,…) ou d’organiser la conclusion de la promesse de vente. Si certains ont des « exclusivités », elles n’imposent jamais de construire avec eux. Aussi, une fois que la promesse de vente est signée, vous pouvez parfaitement dénoncer un contrat qui vous aurait été imposé pour trouver le terrain, avant ou pendant le délai de réflexion de 7 jours. Le constructeur doit vous remettre votre acompte sans aucune retenue ni pénalité.

• Un contrat signé alors que vous n’avez ni promesse de vente, ni titre de propriété n’est pas valide (les « lettres de propositions d’achat » ou les "promesse d'achat" ne sont pas valables). Vous pouvez donc demander, même après les 7 jours de réflexion, son annulation et le remboursement de toutes les sommes versées, à l’amiable ou judiciairement.
• Si vous ne disposez pas d’étude de sol fournie par le vendeur de terrain, le constructeur ne peut vous en imposer une à vos frais. Soit il fait cette étude à ses frais quitte à l’inclure dans le prix global qu’il vous annonce, soit il refuse votre construction.

3)      Définition très précise des différentes prestations avec les différents constructeurs que vous avez présélectionnés.

• Personnalisation de plans types proposés
  Ne vous fiez pas aux phrases du type « vous pourrez changer ce que vous voulez » ou « vous pourrez voir avec votre chef de travaux » et encore moins « on verra ça lors du dessin du plan définitif ». Ce genre de remarque n’est pas écrite et surtout ne précise pas dans quelle condition ces modifications de plan seront réalisées et surtout si elles sont ou non gratuites.
  De toute façon, cela retarde le dépôt du permis de construire et donc augmente les délais entre la signature et ce permis pendant lequel l’indice de la construction va augmenter…et le prix aussi (révision au titre du BT 01).
• Choix des accessoires et équipements
  Il faut demander à voir et faire indiquer dans le contrat les références précises de tous les équipements (marque, modèle,…) que vous désirez. Les équipements de base et les choix compris dans le prix (gamme de carrelage par exemple) sont souvent de piètre qualité et vous aurez peut-être envie de les changer. Les surcoûts sont alors importants. Le prix des constructeurs les moins chers rattrape à ce moment là parfois ceux qui incluaient dans leur prix de base ces équipements supérieurs.

4)      Deuxième sélection de constructeur en fonction du rapport qualité/prix

Une fois que vous avez, pour chaque constructeur, l’évaluation de ce que vous désirez vraiment à des niveaux équivalents, vous pouvez faire ce deuxième choix. La phase précédente a certainement du vous permettre d’en éliminer quelques uns pour n’en garder que 2 à 3.

5)      Choix du terrain (dernière limite)

C’est ici la meilleure place si vous privilégiez le type de maison par rapport à la situation géographique car vous pouvez sélectionner le terrain adapté à la construction envisagée.

6)      Etablissement des plans définitifs avec les adaptations à votre terrain.

Le terrain choisi nécessitera peut-être quelques adaptations en fonction de sa configuration, des prescriptions architecturales imposées, des difficultés de raccordement aux réseaux public (viabilisation ou non, longueur de raccordements, nécessité de puisard, de pompe de relevage, d’assainissement individuel,… ... ).

Le temps nécessaire à l’accomplissement des phases précédentes a du vous permettre également de réfléchir à l’adaptation et à l’aménagement des plans intérieurs, toute modification ultérieure ne pouvant se faire qu’après l’établissement d’avenant.

Un additif sera très coûteux, un retrait ne le sera pas à sa juste valeur. Certains constructeurs font payer toute modification de plans après la signature, ce qui est logique si la chronologie présentée là est respectée car ils ne peuvent faire refaire le travail sans cesse au gré de vos réflexions tardives

7)      Chiffrage final du prix convenu et des travaux restant à votre charge par les constructeurs encore en concurrence

A ce moment là, le constructeur dispose de tous les éléments pour faire une évaluation complète et sans ambiguïté de votre construction. Il a du faire l’étude du sol ou avoir estimé que ce n’était pas nécessaire.

Toutes les promesses doivent être dès cet instant écrites et signées par le constructeur ou son représentant, elle doivent figurer sur le contrat.

Il lui est interdit de faire des « provisions » pour d’éventuels imprévus car la loi interdit de laisser à la charge du maître de l’ouvrage de travaux qui ne sont pas précisément décrits et chiffrés. Il ne peut pas y avoir d’incertitude dans un CCMI.

8)      Sélection finale du constructeur et signature du contrat.

C’est à ce moment là, en toute connaissance de cause, que vous pouvez signer votre contrat qui doit comprendre obligatoirement :

• les conditions générales
• les conditions particulières
• la notice descriptive (liste et description de tous les travaux et répartition entre le constructeur et vous)
• les plans définitifs adaptés à votre terrain
• la notice d’information (qui décrit vos droits et devoirs)
• la garantie de remboursement nominative et personnalisée (versement d’acompte limité à 5%) ou les références d’un compte spécial ouvert à votre nom (versement d’acompte limité à 3% et déposé sur ce compte)

Cette signature interviendra après ou simultanément avec celle du constructeur ou de son représentant. Vous devez conserver impérativement un exemplaire de ce que vous signez et dater toutes vos signatures sur le contrat, les plans,...(règle d’or).

A partir de cet instant

• le prix ne peut plus être modifié par le constructeur, quel que soit les difficultés qu’il rencontre.
• vous ne pouvez plus demander de modification gracieusement

Un contrat qui n'a pas été signé avec tous ces éléments n'est pas régulier et pourrait être dénoncé même après les 7 jours de réflexion.

Sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux.

Article publié le 10 septembre 2004

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